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深扒温哥华房价真正推手 时间:2017-07-26 07:41    作者:康联信远    点击:

  温哥华一名华人通过加国和中国的关系网,利用大陆的资金在加拿大炒房赚取暴利,推高当地房价的同时,还成功钻了加拿大税务局的漏洞不用交税。

  温哥华一名豪宅建筑师目睹这位华人的敛财逃税行为,向警方和加拿大税务局投诉,却都无果而终,无耐之下请媒体发声。

  据《环球邮报》独家报道,Demetre Lazos在温哥华建豪宅已有30年,他说自己无法容忍地产投机,毁了这个城市。

  他向警方和税务局提供了一位华人地产炒家涉嫌欺诈与逃税的证据资料,但是在温市税务局的办公室,官员告诉他,必须致信渥太华。而在温哥华警察总部,他被告知应该拨打灭罪热线。于是他打了灭罪热线,却毫无结果。

  《环球邮报》独家披露

  已经辞职的Lazos原本为华商顾俊刚(音,Jun Gang Gu,下图),又称Kenney Gu工作。顾俊刚来自南京,出国前是一名公务员。

  2009年,他以投资移民来到加拿大,取得永久居民身份。顾俊刚最初投资房地产开发,后来业务转成炒卖房产,而且是利用他人的资金,在转卖中获利。

  他的资金都来自中国的投资客,而在加拿大银行申请按揭时,也是以这些投资客的名义。

  隐形的业主身份

  很多人以为投机炒房都是快速转手,但是顾俊刚等人却建立了一种独有的市场,他们较长时间持有房产,直到其大幅升值。这些房产有些是新建的,有些已出租,有些一直空置。

  据《环球邮报》获得的文件显示,这些房产在名义上,属于海外买家,包括首付,按揭月供,以及与房产相关的税务和其他开支,使用的都是中国客户或客户的公司及配偶的名字,但是顾俊刚才是隐身的受益业主。

  顾俊刚的公司以贷款的名义拿到这些客户的资金,从而不用交税,相当于在中国普遍的“隐子银行”,承诺客户给予高利率回报。

  这些客户在中国大陆赚钱,来往于中国和温哥华,他们授权率顾俊刚进行房产炒卖。顾本人并没有按揭中介许可或投资管理许可,实际却在做这些事。

  文件显示,在过去5年,顾俊刚与他的客户转手至少36间房屋,他的公司与个人账户转账以几百万元计,而45岁的顾俊刚去年几乎没有交税。

  流程:

  顾俊刚(Kenney)拿到客户来自中国的资金,付房屋的首付款;

  顾俊刚利用客户的财富从加拿大贷款商那里获批按揭;

  房产以客户的名字登记注册,但是顾俊刚成为“受益业主”;

  房产转卖后,顾俊刚向客户偿还贷款,利息,余下的钱归已所有。

  顾俊刚今年转手的5笔交易资料显示,他卖房的价格比之前买房的价格高出总共500万元。其中一间房屋空置了3年,并曾两次接到市政府下令清理。

  真正的受益人

  同时,顾俊刚在过去两年向一些客户收取每间房屋高达120万元的管理费和佣金。在这期间,他和他的妻子在银行账户上转移巨额资金,一次最多达60万元。他的信用卡账单往往以30万元计,开的都是宝马和奔驰车。

  而报税单显示,现为加籍的顾俊刚去年个人收入为45,865元,他的妻子唐敏(音,Min Tang)收入23,612元。

  唐敏近日在富人区西温以210万元买下一栋全新豪宅,完全不用按揭贷款。

  资料显示,唐敏是从顾俊刚的一位客户手中买下这套房产(下图),价格远低于周边房屋的市场价。

  与此同时,顾俊刚名下的三间公司全部报告亏损。一些支票显示,这些公司在2014年至2016年间,从客户那里收到至少760万元资金,很多都是以贷款的名义。

  顾俊刚在转手炒卖房产时,在合约条款中写明贷款给他的客户可以拿回投资资金以及固定的回报率,比如15%。由他支付按揭等其他费用,余下的收益都归他所有,往往有数十万元。

  税法的漏洞

  从法律和税务的角度来看,这样的安排让顾俊刚成功避税,因为这些房产都不在他的名下。他可以最大限度地贷款,因为是他的客户申请按揭买房,显然大大高出他本人可能的融资额度。

  在税务上,资料显示这些客户都把炒卖的房产定义为自住房(principlal residence),虽然他们实际都不住在那里。而加拿大的法律规定,纳税人的自住房必须实际住在该房,以及不能在买房当年卖出 ,否则,卖房收益不能作为自住房免税,要作为商业收益纳税。

  有税务律师指出,这类逃税行为在高房价的多伦多和温哥华相当普遍,是税收体系的一个严重漏洞,造成的损失金额巨大。

  如果不修订税法填补系统漏洞,情况只会更加严重。

  当很多加拿大人还在指责外国买家推高房价时,顾俊刚的交易资料却显示,他赚的钱比客户多得多。

  其中一宗交易涉及一间出租房。顾俊刚担保,客户支付的首付款和物业转业税,拿到每月1%的利息,他则收取租金,支付按揭月供,以及房屋卖出后的所有获利。

  顾俊刚在两年后以高出原价85万元将房子卖出,而他的客户根据合同,只能拿到不足9万元。

  资料也显示,顾俊刚的客户尽管有巨额现金流和资产,纳的税却微乎其微。例如,客户张某(Shen Lin Zhang)在2014年的报税收入是59,711元,交税2,594元。而张的妻子在温哥华拥有并住着一间市值200万的住房。

  当年,张某又卖出另一间市值300万元的房屋,用于购买另外两套总值近400万元的房屋,交易都是委托顾俊刚完成。

  据报料者Lazos称,张某的收入来自中国,报税单显示他不是加籍,但自称是卑诗省居民。这让他与他的家人可以将加拿大的房产作为自住房,卖房收益不用报税。

  会计师的第一手资料

  温哥华一位华裔会计师定期为张某这些炒卖房产的客户报税,他估计过去5年有多达1000人。

  会计师称,所有这些人都有不只一套房,申报的金额显然少于他们的实际收入。

  这些客户往往这样对会计说:“我只想交5000元左右的税,我需要报多少收入?”

  他们接着又会说:“我在加拿大的银行或公司或其他什么来源,有这些存款利息,就这样报吧。”

  这位要求匿名的会计师说,他的客户一年从来都住不满一个月,他们可以任意以自住房买卖房产,没有任何税务上的麻烦。

  他说,“在这些客户眼里,加拿大就象一个瑞士银行账户。”

  他认为,加拿大税务局对这笔损失的收入也要承担部分责任,因为纳税人不需要为出售自住房报税。

  这位会计师还指出,象张某这样在中国工作的人,在申报加拿大税时应该报全球的收入,但是多数人并不申报,因为这些财务资料都在中国,根本无法审核。

  他认为,政府应该取消对自住房收益免税。不过这将招致更多加拿大人的不满,政客们绝不会认同。

  另一位温哥华的会计师Corina Ciortan指出,她和她的同事接触到的全是这些有问题的地产交易,并认为正是这些交易导致房价飙涨。

  “问题已经相当严重和糟糕,大家都感到非常愤怒。就因为一小掇人从中获利,损害了我们一代人。”

  联邦数据显示,税务审计人员发现,去年在温哥华炒房和其他地产交易中的逃税金额约1430万元,涉及339间公司和个人。

  养肥了银行 拖贫了老百姓

  除了税务上的漏洞,顾俊刚这样的投机商也严重依赖加拿大的金融机构来为他的客户提供数百万元的按揭贷款。

  报料人Lazos指出,“他们利用银行的钱来赚钱,而不是用自己的钱。”

  “当房价上涨,银行赚到了,加拿大人却被拖贫了。”

  按揭批复文件显示,银行是批复给投资客户,而不是给顾俊刚。专家指出,如果这些银行不知情,那么可能是不自觉地违反了《反洗钱法》,法律要求银行了解所有客户的详细资料,这里包括了顾俊刚。

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  反洗钱法的专家Christine Duhaime指出,“假如这些客户违约,银行要找谁追债。他们不知道谁是这些房产的真正受益人。”

  “银行以为他们遵守了反洗钱法,了解他们的客户,但实际上并非如此。”

  电邮纪录显示,加拿大皇家银行(RBC)曾发现一位客户的按揭供款来自顾俊刚的账户,并提出质疑。但是当这名客户表示是他允许顾俊刚供款后,银行就默许了。

  更多资料显示,顾俊刚开始涉及一些更繁杂的交易。一份商业计划书显示,他正在众筹资金购买房产,由他的客户垫付首付款,其余资金通过银行贷款以及“社会融资”。房产转手卖出后,付清贷款,利润与客户分摊。

  顾俊刚还说服投资客户贷款140万元给他,投资卑诗省一间玉石矿。他向28位客户担保,如果每人投资5万元,将有12%的回报。而这5万元正是中国每年允许个人汇出境的外汇额度。

  目前顾俊刚已经因为这宗交易受到卑诗省证券管理机构的调查。

  在《环球邮报》披露的过程中,负责管理按揭中介的卑诗省金融机构委员会,以及卑诗省证券委员会都对顾某从事的地产交易表示有意介入调查。

  渥京表示正在研究高房价的问题,卑诗也出台了海外买家附加税。但是这些亲眼目睹地产被当作股票和债券一样被炒卖的人,认为政府做得远远不够。

  Lazos说:“我们的政府没有尽到职责。”

  只有当联邦政府和卑诗省政府都采取行动,他的报料才有意义。

  他说自己这么做的理由很简单,“我的女儿和孙女都将无法在这座城市拥有一间住房,这让我如此愤慨。”

移民移民专家团队

(责任编辑:康联信远)
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