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【聚焦美国】你真的选对EB-5项目了吗? 时间:2017-08-25 15:58    作者:康联信远    点击:
  目前在EB-5市场上,出现最多的便是商业地产、公用事业和实业这三大类项目,占至少90%的份额。每一个大类的项目都有自己的“风格”,也有着不一样的甄别窍门。

  一. 在选择商业地产类项目中:

  1. 要关注开发商实力 


  美国的房地产开发商都爱来自中国的投资移民,也支持联邦政府通过EB-5给这些移民者发放绿卡,所以现在市面上商业地产类的项目层出不穷,不过,也参差不齐。

  美国移民局颁发EB-5永久绿卡的首要审核标准就是确定EB-5投资人有否真实产生10个工作位置岗位。有些不良开发商会虚增几倍工程造价,从中赚走数千万美元,导致所剩的建造费用无法产生足够工作位置。

  所以,当我们去考察一个商业地产类项目时,最应关注的是开发商的实力。开发商虚高造价导致投资人绿卡被吊销的事件时有发生,这些“悲剧”的缔造者一般是一些不具备品牌和经验的开发商。

  2. 关注地段


  商业地产类的EB-5项目主要还是酒店公寓方面的投资,众所周知,酒店生意好不好,楼盘卖得火不火,一个很重要的因素就是地理位置。

  如果有条件实地考察一下那是最好的,看看周围的情况,能帮助你做出正确的判断。如果没有这个条件,打开Google地图搜一下也是好办法。

  拥有一个优越的地理位置,商业地产项目才能卖出比较高的市值。假如你不幸中招,至少这幢楼抵押出去还能值钱,更能保证你投资本金的安全。

  3. 别轻信“品牌”的幌子


  不是挂着“品牌”的酒店就靠谱,现在有不少号称希尔顿/Hilton、万豪/Marriott、凯悦/Hyatt、温德姆/Wyndham等酒店项目,利用国内投资者对品牌的盲目信任,实际造的却只是挂名的加盟酒店,其酒店“档次”远不如品牌酒店,让投资者花了造五星级酒店的钱建了如家、汉庭。

  根据移民局参照的Reed Construction Data行业标准,美国豪华公寓的实际造价不包装修,平均为$105美元/平方英尺;经济型酒店的实际造价不包装修平均为126.5美元/平方英尺;最高档五星级实际造价不包装修平均为163美元/平方英尺。如果项目方报出造价高出行业标准,移民局就会依此认定大量投资资金没有真正投入产生实质性工作位置,绿卡申请会因不能满足工作位置而被拒。

  同时,你还要知道的是,经营这种酒店只能自担风险、自负盈亏。项目如有亏损,酒店集团是不会承担任何债务责任的。

  4. 看清抵押物


  如果你选的是商业地产类项目,一定要看清楚抵押的到底是什么。是整栋楼,还是别的,抵押物的价值是否大于项目估值。

  二. 在选择公用事业类项目上:

  1. 看政府的参与度


  我们熟知的大学医院建设,地铁高铁建设这些都属于公用事业类项目,这是中国申请者最喜欢的一类EB-5项目。

  2. 看看政府到底做了什么


  一般而言,公用事业类项目都属于配套设施,都有着政府的支持。这个时候,你就需要关注在这个项目中,政府究竟出了多少的力:怎么支持的,力度多大,具体内容是什么。

  3. 看看这个项目是不是必须做


  简单说,就是这个项目是不是有着非做不可的必要性。

  像被誉为2015年最具影响力和安全性的佛罗里达州高铁项目,该项目的建设就有着重大的意义——把佛州人口最稠密、游客最多的中部和南部地区连接起来。在极大程度方便百姓出行的同时,强势带动了当地的经济发展和就业。

  这就是一个必须要做的项目,但如果把这条高铁建在人烟荒芜的阿拉斯加州西部,那绝对就算是一个万万没有必要做的项目了。

  三. 选实业类项目

  1. 要看企业本身


  实业类项目总体来讲也比较靠谱。一般要考察的有两项:企业规模和融资目的。

  2. 看看企业规模


  这类投资最好是针对大企业的,一些在行业内累积了一定经验和口碑的企业。

  3. 看看融资目的


  有些企业融资是为了扩建或开新公司,有些则是跨界做别的,对比来讲,前者比较靠谱。

  在考察了企业的实力后,投资者还应该关注这家企业到底拿这笔钱去做什么,是不是真的有必要做。

  一般来讲,涉及融资的企业不外乎两种情况:不是生意太好忙不过来要扩张;就是老的企业有设备更新换代的需求。

  四. 只有选对区域中心和投资移民基金管理公司才能降低风险


  在递交美国投资移民的申请之前,投资者除了要从多个角度考量并选择一个相对安全的EB-5项目外,对区域中心和基金公司的选择也至关重要。

  目前,美国移民局已获批的区域中心多大几百家,但并不是每一家区域中心都有成功操作的经验,很多新兴的区域中心对于EB-5项目的操作也是处在摸着石头过河的阶段。

  成功获得美国绿卡是从选择优质EB-5项目开始,而优质EB-5项目的选择则从选择一家顶尖的区域中心和基金公司开始。

  五. 作为投资人,要从哪些方面来考察和判断区域中心和基金公司?

  1. 成功经验一定要足


  首先要看区域中心和基金公司的经验,例如成功操作过多少个项目;签发了多少张有条件绿卡;项目获得I-526申请批准数量是多少;是否有I-829及永久绿卡获批经验等。只有大量的成功案例以及操作经验才能证明区域中心是否成熟。

  2. 保证投资款进项目的时间


  除了以往的成功数据,投资人还需要关注区域中心的其他项目条款,其中对投资人利益保障最重要的一条是“EB-5资金是否将安全地存放在监管账户中”。监管账户的设置可以保证投资人投资款安全。
 

(责任编辑:康联信远)
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